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Grundeigentum

Grundstückgewinnsteuer

Anlagekosten aufgrund baulicher Investitionen

Frage:

Wie hoch sind die Anlagekosten aufgrund baulicher Investitionen?

Antwort:

Originalbelege nach Jahren auflisten und zur Bewertung auf wertvermehrende Investitionen der Kantonalen Steuerverwaltung, Grundstückgewinne, 8510 Frauenfeld, zustellen.

Für ergänzende Ausführungen vgl.

Beilagen für die Steuererklärung für Grundstückgewinne

Frage:

Was für Beilagen müssen wir der Steuererklärung für Grundstückgewinne beilegen?

Antwort:

  • Kopie Kaufvertrag bei der Veräusserung bzw. (sofern vorhanden) beim Erwerb.
  • Eine gegenseitig unterschriebene, detaillierte Inventarliste, wenn mit dem Grundstück Inventar veräussert worden ist.
  • Letzte Bilanz sowie Auflistung der getätigten Abschreibungen; sofern Buchhaltung geführt, und das Grundstück in der Bilanz aufgeführt wurde.
  • Zusammenstellung der wertvermehrenden Aufwendungen nach Jahren mit den Originalbelegen.
  • Zusammenstellung und Originalbelege der mit dem Erwerb und Veräusserung verbundenen Kosten

 

Direkte Nachkommen

Frage:

Wie werden Liegenschaften an direkte Nachkommen abgetreten?

Antwort:

Nach ständiger und geschützter Praxis wird im Kanton Thurgau bei Erbvorbezügen, Schenkungen oder gemischten Rechtsgeschäften der Steueraufschub nach § 129 Ziff. 1 StG gewährt, wenn die vertraglich vereinbarten, zu Lebzeiten des Veräusserers erbrachten Gegenleistungen des Erwerbers (z.B. Hypothekarübernahmen, Zahlungen, unentgeltliche Wohnrechte, Nutzniessungsrechte) insgesamt unter dem Steuerwert resp. Ertragswert der Liegenschaft liegen.

Für die Abklärung allfälliger erbrechtlicher Konsequenzen empfehlen wir Ihnen, sich mit dem zuständigen Notariat oder Grundbuchamt in Verbindung zu setzen. Gerne geben wir Ihnen weitere Auskünfte, vor allem auch über die Kapitalisierung von Wohnrechten und Nutzniessungen als weiteren Leistungen.

Höhe der Grundstückgewinnsteuer

Frage:

Wie hoch ist die Gewinnsteuer?

Antwort:

Nach § 135 StG beträgt die Grundstückgewinnsteuer 40% des Grundstückgewinns. Je nach Besitzesdauer erhöht oder reduziert sie sich (vgl. Tabelle Haltezeit). Zur genauen Berechnung der Grundstückgewinnsteuer benutzen Sie bitte auch den Steuerkalkulator.

Verkehrswert vor 20 Jahren

Frage:

Wie hoch ist der Verkehrswert (Steuerwert) vor 20 Jahren?

Antwort:

Bei einem Liegenschaftenverkauf muss dieser Wert nicht unbedingt im Steuerformular eingetragen werden; er wird vom bearbeitenden Veranlagungsexperten eingesetzt. Aus Gründen des Datenschutzes werden keine telefonischen Auskünfte zu Steuerwerten erteilt. Möchten Sie den massgebenden Anlagewert in Erfahrung bringen, wenden Sie sich bitte schriftlich an die Kantonale Steuerverwaltung, Grundstückgewinne, 8510 Frauenfeld.

Vermittlungsprovision Liegenschaften

Frage:

Wieviel beträgt die Provision für die Vermittlung einer Liegenschaft?

Antwort:

Die Provision beträgt in der Regel 3% vom Verkaufspreis zuzüglich MWSt und Inseratekosten.

Liegenschaftensteuer

Bezeichnung bei mehreren Gebäuden

Frage:

Auf meinem Grundstück stehen fünf Gebäude mit verschiedenen Strassenbezeichnungen und verschiedenen Hausnummern, auf der Rechnung ist aber unter der Rubrik Bezeichnung nur ein Gebäude aufgeführt. Warum?

Antwort:

Aus platztechnischen Gründen wird bei einer Parzelle mit mehreren Gebäuden nur jeweils die Bezeichnung eines zufällig vom Computer gewählten Gebäudes aufgedruckt. (Bsp: (P, 4G) G105:Schaffhauserstrasse 223 Mehrfamilienhaus). Details finden Sie auf dem Protokoll unserer letzten Liegenschaftenschätzung.

Liegenschaftensteuer: Abbruch Haus

Frage:

Das Haus auf dem Grundstück wurde abgebrochen. Warum zahle ich trotzdem Liegenschaftensteuer?

Antwort:

Liegenschaftensteuer wird nicht nur für das Gebäude bezahlt, sondern auch für das Land auf dem das Gebäude steht und auch für ein Stück Land im Kanton Thurgau, auch wenn kein Gebäude darauf steht.

Liegenschaftensteuer: Grund für Rechnung

Frage:

Warum zahle ich Liegneschaftensteuer im Kanton Thurgau?

Antwort:

Es handelt sich um eine kantonale Steuer. Gemäss § 123 des Steuergesetzes wird die Liegenschaftensteuer järhlich auf allen im Kanton Thurgau gelegenen Grundstücken im Sinn von Artikel 655 ZGB erhoben.

Liegenschaftensteuer: rückwirkender Verkauf

Frage:

Meine Liegenschaft wurde rückwirkend per 1. Januar 2018 verkauft. Warum erhalte ich eine Liegenschaftensteuerrechnung 2018?

Antwort:

Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter, welche das vergangene Jahr betreffen, werden bei der Steuerverwaltung bis zum 15. Januar des Folgejahres verarbeitet. Die Liegenschaftensteuerrechnung wird mit Stand 15. Januar aufbereitet und Ende Januar derjenigen Person zugestellt, welche am 1. Januar (Stand 15. Januar) des Steuerjahres als Besitzer im Grundbuch eingetragen ist.

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtssprechung sind beim Kauf von Liegenschaften vertragliche Vereinbarungen betreffend rückwirkender Übertragung von Nutzen und Gefahr nichtig und daher für die Steuerbehörden unbeachtlich. Nutzen und Gefahr können frühestens mit dem Datum des Eintrags im Grundbuch auf den neuen Eigentümer übergehen (vgl. Steuerpraxis, StP 41 Nr. 1, Ziff. 5).

Die Steuern vom Grundeigentum sind grundpfandgesichert. Bezahlt der Verkäufer trotz Mahnung die Liegenschaftensteuer nicht, so haftet der Käufer.

Liegenschaftensteuer: Verkauf

Frage:

Die Liegenschaft wurde/wird in diesem Jahr verkauft, wird die Rechnung angepasst?

Antwort:

Die Liegenschaftensteuerrechnung wird jedes Jahr Ende Januar derjenigen Person zugestellt, die am 1.1. des Steuerjahres als Besitzer im Grundbuch eingetragen ist (§ 124 Steuergesetz Thurgau).

Bei einer Handänderung im Verlauf des Jahres ist eine allfällige Beteiligung des Erwerbers an der Liegenschaftensteuer ausseramtlich zu regeln.

Mahnung trotz Zahlung

Frage:

Ich habe die Zahlung für die Liegenschaftensteuer ausgelöst und sie wurde mir auch dem Konto belastet. Wiese bekomme ich trotzdem eine Manung?

Antwort:

Der Grund könnte sein, dass Sie entweder die Zahlung auf ein falsches Konto überwiesen haben oder eine falsche ESR-Referenznummer erfasst haben. Somit ist die Zahlung entweder nie bei uns eingegangen oder konnte Ihrer Rechnung nicht zugeordnet werden.

Zur Überprüfung reichen Sie uns bitte eine Bestätigung der Zahlung mit der ESR-Referenznummer oder geben einen Nachforschungsauftrag bei Ihrem Finanzinstitut auf.

Marktmietwert: Erhöhung

Frage:

Warum hat sich der Marktmietwert erhöht?

Antwort:

Gemäss § 2 der Verordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern ist der Mietwert von selbstgenutzten Liegenschaften zum Marktwert zu bemessen. Marktwerte unterliegen Schwankungen. Ein geschätzter Marktmietwert gibt die Marktverhältnisse im Schätzungsjahr wieder. Aufgrund der Schwankungen im Liegenschaftenmarkt kann ein in einem früheren Jahr geschätzter Marktwert daher nicht unbesehen für die Folgejahre übernommen werden.

Aufgrund bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss der Kanton Thurgau die geschätzten Marktwerte, als Grundlage für die Besteuerung, daher jährlich indexieren. Mit der Indexierung werden die Schwankungen im Liegenschaftenmarkt berücksichtigt, d.h. es wird verglichen, wie sich der Liegenschaftenmarkt zwischen dem Schätzungsjahr und der zu bemessenden Steuerperiode verändert hat. Die Marktmietwertindexe werden jährlich vom Regierungsrat auf der Grundlage von Markterhebungen festgelegt.

Marktmietwert: fehlt auf Rechnung

Frage:

Auf der Liegenschaftensteuerrechnung fehlt der Marktmietwert. Warum?

Antwort:

Entweder liegt noch keine Schätzung für die Liegenschaft vor oder Sie haben die Liegenschaft neu erworben und der Veräusserer hatte die Liegenschaft nicht selbst bewohnt. Falls das Zweite zutrifft, bitten iwr Sie um Mitteilung, damit wir Ihnen eine angepasste Rechnung zustellen können.

Rechnung: Adressierung bei mehrere Liegenschaftseigentümer

Frage

Warum ist die Rechnung nur an eine Person adressiert?

Antwort

Unten an der Parzelle ist vermerkt, dass die Liegenschaft mehreren Eigentümern gehört. Sie können für Erbengemeinschaften, Ehepaare, Gesellschaften usw. eine Gesamtrechnung erstellen. Falls Sie eine Änderung wünschen, können Sie uns diese gerne schriftlich mitteilen.

Rechnung: Ehepaare

Frage:

Wir sind ein Ehepaar und erhalten jeweils zwei Rechnungen über je ½ Anteil der Liegenschaftensteuer. Die Liegenschaftensteuern werden über das gemeinsame Bankkonto bezahlt. Es gäbe für beide Seiten weniger Umtriebe, wenn Sie uns eine gemeinsame Rechnung zustellen. Ist das in Zukunft möglich?

Antwort:

Wir können für Erbengemeinschaften, Ehepaare, Gesellschaften... eine Gesamtrechnung erstellen. Falls Sie eine Änderung wünschen, können Sie uns diese gerne schriftich mitteilen.

Rechnung: Erbengemeinschaft / einfache Gesellschaften

Frage:

Unsere Liegenschaft gehört einer Erbengemeinschaft / einfachen Gesellschaft.... Alle Auslagen werden aus dem Liegenschaftenkonto bezahlt. Können Sie bitte eine Gesamtrechnung für diese Liegenschaft ausdrucken ?

Antwort:

Wir können für Erbengemeinschaften, Ehepaare, Gesellschaften... eine Gesamtrechnung erstellen. Falls Sie eine Änderung wünschen, können Sie uns diese gerne schriftlich mitteilen.

Rechnung: separat bei mehreren Eigentümern

Frage:

Können Sie mir für jedes Grundstück eine separate Liegenschaftensteuerrechnung zustellen?

Antwort:

Nein. Grundsätzlich sind sämtliche Liegenschaften und Liegenschaftsanteile, die unter Ihrem Namen in einem der Grundbücher im Kanton Thurgau eingetragen sind, auf der jährlichen Liegenschaftensteuerrechnung aufgeführt.

Mit e-Banking können die einzelnen Beträge von verschiedenen Konti bezahlt werden.

Verkehrswert: alter Wert auf Rechnung

Frage:

Warum ist auf der Rechnung noch der alte Verkehrswert?

Antwort:

Für die Liegenschaftensteuer wird der Verkehrswert, welcher am 31.12. bzw. 1.1. in Rechtskraft ist. Ihre Liegenschaft wurde vermutlich vor kurzem neu geschätzt und der neue Verkehrswert war am 1.1. diese Jahres noch nicht rechtskräftig.

Verkehrswert: zu tiefer Wert auf Rechnung

Frage:

Der Verkehrswert scheint mir zu tief zu sein. Was ist der Grund?

Antwort:

Falls es sich um einen Neubau handelt, haben wir noch keine Schätzung vom Gebäude, weshalb ein provisorischer Wert erfasst wurde. Sobald wir eine Mitteilung der Gebäudeversicherung erhalten haben, werden wir Ihr Haus schätzen.

Handänderungssteuer

Ergänzende Auskünfte

Frage:

Wo erhalte ich ergänzende Auskünfte zur Handänderungssteuer?

Antwort:

Am besten wenden Sie sich an das Grundbuchamt Ihres Wohnkreises resp. das Grundbuchamt am Ort der gelegenen Liegenschaft.

Handänderungen unter Ehegatten

Frage:

Wird bei Handänderungen unter Ehegatten auch eine Handänderungssteuer geschuldet?

Antwort:

Nein. Handänderungen unter Ehegatten sind nach § 129 Ziffer 2. StG von der Steuer befreit. Dies gilt auch bei Vollzug eines Scheidungsurteils, wenn die Ehe im Zeitpunkt der Handänderung bereits geschieden ist.

Handänderungssteuer bei Tauschgeschäft

Frage:

Wer schuldet die Handänderungssteuer bei einem Tauschgeschäft?

Antwort:

Die Handänderungssteuer ist bei einem Tauschgeschäft vom Schuldner der Tauschaufgabe zu entrichten; der Tauschpartner haftet solidarisch.

Handänderungssteuer bei Verlustgeschäft

Frage:

Ist die Handänderungssteuer auch bei einem Verlustgeschäft geschuldet?

Antwort:

Ja. Im Gegensatz zur Grundstückgewinnsteuer braucht mit der Handänderung keine Gewinnrealisierung verbunden zu sein.

Liegenschaftenschätzung

Amtlicher Verkehrswert

Frage:

Stimmt es, dass der amtliche Verkehrswert 80% des Versicherungswertes der Thurgauer Gebäudeversicherung betragen muss?

Antwort:

Nein. Die Bewertung des Verkehrswertes setzt sich im Wesentlichen aus dem Ertrags- und Realwert (Landwert, Zeitwert der Gebäude, Umgebungs- und Baunebenkosten) zusammen. Die Gebäudeversicherung versichert die Gebäude zum Neuwert, welcher über den Gestehungskosten liegt.

Antrag auf Zwischenschätzung

Frage:

Wie und an wen ist ein Antrag auf Zwischenschätzung zu richten?

Antwort:

Der Antrag auf Zwischenschätzung ist schriftlich - mit entsprechender Begründung der wertmässigen Veränderung gegenüber der letzten Schätzung - an die Kantonale Steuerverwaltung, Liegenschaftenschätzung, 8510 Frauenfeld zu richten.

Gültigkeit des neuen Verkehrswertes

Frage:

Ab wann gilt der neue amtliche Verkehrswert?

Antwort:

Im ordentlichen Veranlagungsverfahren der Staats- und Gemeindesteuern natürlicher Personen gilt der 31.12. als Stichtag für die Besteuerung des Vermögens. Die Liegenschaftensteuer hat zu bezahlen, wer am 01.01. Eigentümer oder Nutzniesser der Liegenschaft ist. Beide Verfahren stützen in der Regel auf rechtskräftige Verkehrswerte ab.

Schätzungsprotokoll verloren

Frage:

Wir haben leider das Schätzungsprotokoll nicht mehr. Können wir dieses nochmals erhalten?

Antwort:

Das Schätzungsprotokoll wird beim Schätzungstermin abgegeben oder nachher per Post zugestellt. Für das Senden einer Kopie entsteht ein Unkostenbeitrag von CHF 50.00.

Vergleich Kaufpreis / Verkehrswert

Frage:

Ist der Kaufpreis vergleichbar mit dem Verkehrswert des Grundstückes?

Antwort:

Kaufpreis oder Preisvergleich mit anderen gehandelten vergleichbaren Grundstücken bilden bei der Ermittlung des Verkehrswertes wesentliche Anhaltspunkte. Sie können darüber Aufschluss geben, ob bei der Schätzung (insbesondere bei der Realwertkomponente) alle wesentlichen Faktoren mitberücksichtigt worden sind.

Der Verkehrswert wird nach anerkannter Formel im Sinne des Steuergesetzes errechnet. Entgegen dem Wortlaut entspricht er somit nicht einem auf dem freien Markt erzielbaren Handelswert, sondern liegt in der Regel tiefer. Per Definition stimmt der Verkehrswert mit dem Kaufpreis überein, wenn der Ertragswert und der Realwert gleich hoch sind.

Bei Einfamilienhäusern kommt dem Realwert (subjektiver Nutzen) eine dominierende Bedeutung zu, wogegen der Renditegedanke eher im Hintergrund steht, weshalb der Ertragswert von untergeordneter Bedeutung ist (Verkehrswert eher tiefer als Kaufpreis). Bei marktgängigen Mehrfamilienhäusern (Renditeobjekt) kommt dem Ertragswert eine dominierende Bedeutung zu (Verkehrswert in etwa Kaufpreis).,Bei Einfamilienhäusern kommt dem Realwert (subjektiver Nutzen) eine dominierende Bedeutung zu, wogegen der Renditegedanke eher im Hintergrund steht, weshalb der Ertragswert von untergeordneter Bedeutung ist (Verkehrswert eher tiefer als Kaufpreis). Bei marktgängigen Mehrfamilienhäusern (Renditeobjekt) kommt dem Ertragswert eine dominierende Bedeutung zu (Verkehrswert in etwa Kaufpreis).